Cambios importantes en Ganancias para el mercado inmobiliario
Cambios importantes en Ganancias para el mercado inmobiliario: reglamentan las nuevas exenciones vigentes desde 2026.
A través del Decreto 406/2026, el Gobierno reglamentó las modificaciones incorporadas por la Ley 27.802 de Modernización Laboral, generando un cambio significativo en la tributación de las personas humanas y sucesiones indivisas vinculadas al mercado inmobiliario.
¿Qué cambió la Ley de Modernización Laboral?
La Ley N° 27.802 estableció, con efectos para los períodos fiscales que se inicien a partir del 1° de enero de 2026, que las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación estén exentas del Impuesto a las Ganancias.
Asimismo, incorporó una dispensa para el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, alcanzados por las disposiciones del artículo 99 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, que se enajenen o transfieran a partir del 1° de enero de 2026.
La reglamentación
1. Exención para alquileres de inmuebles destinados a vivienda
El decreto aclara que:
- Se entiende por “casa-habitación” la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. A estos efectos, aclara que: i) tratándose de la dispensa relativa al valor locativo, esa calificación se referirá a la vivienda del contribuyente; y ii) tratándose de la franquicia relativa a la locación o sublocación, la calificación se referirá a la vivienda del locatario o sublocatario.
- La exención aplica a todas las unidades alquiladas por una persona humana o sucesión indivisa siempre que el destino efectivo para el locatario o sublocatario sea vivienda.
- La exención comprende también importes cobrados por muebles, accesorios o servicios suministrados junto con el inmueble.
- Resulta aplicable a rentas devengadas desde el 1° de enero de 2026, aun cuando el contrato haya sido celebrado con anterioridad.
- También alcanza al valor locativo presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado cuando el cesionario los utilice como vivienda.
2. Exención para la venta de inmuebles
Se reglamenta la nueva exención incorporada al inciso n) del artículo 26 de la Ley del Impuesto a las Ganancias.
La dispensa alcanza a:
- Personas humanas y sucesiones indivisas, residentes o no residentes.
- Resultados obtenidos por la venta de inmuebles situados en Argentina.
- Transferencias de derechos sobre inmuebles comprendidas en el artículo 99 de la ley.
- Operaciones realizadas a partir del 1° de enero de 2026.
Además, se aclara que la exención comprende:
- La enajenación configurada conforme al artículo 3° de la ley.
- La cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares cuando impliquen transferencia de derechos sobre inmuebles.
3. Limitación respecto de la deducción por pago de alquileres destinados a la casa habitación
Se incorpora una aclaración reglamentaria según la cual la deducción prevista en el artículo 204 del reglamento no resultará aplicable cuando el locador o condómino sea una persona humana o sucesión indivisa, en la proporción correspondiente.
La medida busca reducir la carga tributaria sobre las operaciones inmobiliarias de personas humanas, con potencial impacto tanto en el mercado de alquileres como en las decisiones de inversión y venta de inmuebles.
Será fundamental analizar cada caso particular para verificar el cumplimiento de los requisitos establecidos por la norma y aprovechar correctamente los beneficios previstos.