Fideicomisos inmobiliarios: la CNV flexibiliza el régimen y aclara el concepto PyME CNV
Nueva regulación CNV: más flexibilidad para fideicomisos inmobiliarios y precisiones clave sobre PyME CNV
La CNV publicó la Resolución General 1105/2026, que introduce modificaciones relevantes a las Normas (N.T. 2013 y mod.) con impacto directo en el financiamiento inmobiliario y en el uso de fideicomisos financieros como vehículo de mercado de capitales.
El eje central de la norma es flexibilizar el marco regulatorio aplicable a determinados fideicomisos vinculados al sector inmobiliario, sin resignar estándares de transparencia ni protección al inversor.
Principales novedades
- Programas Globales de fideicomisos financieros inmobiliarios
Se admite, bajo ciertos supuestos, la dispensa del requisito de identificar a los fiduciantes al momento de constituir un Programa Global.
Esto aplica cuando:
- El programa esté destinado exclusivamente a fideicomisos financieros inmobiliarios, o
- El activo subyacente esté conformado por hipotecas, hipotecas divisibles, letras hipotecarias, créditos hipotecarios u otros instrumentos asimilables.
En estos casos, el Prospecto deberá delimitar claramente el objeto del fideicomiso y/o la naturaleza del activo subyacente, y la identificación de los fiduciantes se realizará al momento de cada fideicomiso individual.
El objetivo es claro: reducir tiempos y costos de estructuración, facilitar emisiones seriadas y recurrentes, y permitir una participación más dinámica de distintos fiduciantes, favoreciendo la canalización del ahorro hacia el sector inmobiliario.
- Impulso a la transferencia de créditos hipotecarios al mercado de capitales
La CNV refuerza un esquema normativo más dúctil para estructuras basadas en activos hipotecarios, buscando ampliar las alternativas de financiamiento y potenciar la originación de créditos, un punto clave para el desarrollo del mercado inmobiliario. - Nueva definición de “PyME CNV”
Se actualiza la definición para brindar mayor claridad normativa, contemplando:
- Emisoras PyME que acceden al mercado mediante acciones u obligaciones negociables, y
- Entidades vinculadas a Productos de Inversión Colectiva que cuenten con Certificado MiPyME vigente, siempre que no estén alcanzadas por las restricciones previstas en las Normas.
Esta adecuación no modifica requisitos ni límites, pero ordena y precisa el alcance del concepto PyME CNV dentro del régimen.
En síntesis
La RG 1105/2026 apunta a equilibrar flexibilidad operativa y tutela del inversor, promoviendo instrumentos más ágiles para el financiamiento inmobiliario y fortaleciendo el rol del mercado de capitales como canal de inversión productiva. Una norma técnica, pero con efectos prácticos relevantes para estructuradores, fiduciarios, desarrolladores y emisores.